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東急不動産で買ってはいけない 被害者が語る「騙し売り」の手口

マンション、不動産購入

売主確認の方法 本人契約の場合は本人の印鑑証明書および実印の照合、権利証(登記済証)の確認、売却意思の確認、共有者がいる場合は共有者全員について、相続物件などは注意が必要。代理人契約の場合は本人の委任状(本人の署名および実印の押印のあるもの)および印鑑証明書の照合、権利証(登記済証)の確認、代理人の印鑑証明書、本人の売却意思の確認。

権利証の確認方法 権利証の最後のページに、法務局の「登記済」のゴム印が押印されている。この中の受付日と受付番号と、登記簿または登録事項証明書の登記受付日、受付番号が一致しているかどうか確認する。

売主の告知義務 買主が通常の注意を持って調査を行っても知りえない、かつ、買主が事前に知っていれば売買契約に重大な影響を受けたであろう事柄を、売主があえて告知せずに売買契約を締結した場合、告知義務違反によって白紙解約や損害賠償を請求される恐れがある。e.g.自殺・事故等があった物件、第三者による建築、通行の妨害、近隣に暴力団事務所がある、隣地の建築計画、近隣からの騒音・悪臭 、冠水頻発地域。


担保権の抹消方法 売却物件に設定されている抵当権等の担保権の抹消方法についての事前合意。取引慣行として買主の売買代金にて担保権者に弁済を行い、買主への所有権移転登記と合わせて売主の抵当権の抹消登記を行うことが現実には非常に多い。一般の売買契約書では、抵当権の抹消については売買代金全額支払時までに担保権の抹消が行われることになっているが、その順序が前後することがある。

担保権者によっては自己の事務所以外での弁済を認めないことがあるため、残金の際に担保権者の各事務所に出向く、いわゆる「持ち回り」による残金決済が行われている。前項の理由から、契約当事者が希望する場所において残金取引ができない場合があり、売却物件に設定されている担保権の種別と買主が利用する住宅融資によっては、売主が「つなぎ融資」を利用しないと残金取引がスムーズに行えない場合等があるため、担保権の抹消方法および買主の住宅融資の実行条件を契約締結前に確認しておく必要がある。


電信柱 住宅用地を買うことにし、整地前に仮契約を済ませていたのだが、買う予定の土地に電信柱を立てることになったという例がある。その場合、電信柱に強硬に反対すべきである。そうすれば、隣近所の分譲地へあっさり移転するか、値引きで対応してくる。まず金ありきではなく、まず反対ありきの方が効く。反対の理由は「仮契約の後で資産価値が下がるような変更は絶対に許せない」。複数の分譲地の場合、一番気が弱そうなとこに電柱を押しつけたり、ゴミ捨て場を押しつけたりしちゃう会社もある。

価値が落ちないマンション マンションを購入することは、金額的にも大きく、購入者にとっても一大事。大きな財産故、その価値が下がらないことにはこしたことはない。自分の責任でマンション、地域、市況などをできる範囲で調べて自分の責任で購入すると言うことが必要だと思う。最近のマンションの品質表示制度は有効性に疑問もあるが、一助にはなると思いう。購入時から価値があまり下がらないマンションのポイントとして、まず立地。23区内、駅から徒歩5分圏内のマンションは値崩れしにくい。特徴・希少性のあるマンション(e.g.駅からとても近い、目の前がスーパー、人気エリアにある)は価値が下がらない。

間取り・管理状況も価値を決める大きな要因となる。間取りは、採光、通風、南向きがベスト。管理状況については、長期修繕計画がしっかりしていることがポイント。マンションを探すとなると、本当に大変な作業だが、自分や家族が目指す夢のマイホームだから、そんな苦労もいとわないかもしれない。将来貸出すにしろ、売却するにしろ、いい価格が付くマンションか、という財産の一部として、視点を加えてみるのもいい。

賃貸マンション

公団の賃貸マンションに申し込んだところ、日ごろの行いが良いせいか当選してしまう。メリットとしては、デザイナーズマンションで評判が高い、部屋が広い、とても近いところにある、礼金・更新料がない。デメリットとしては提出書類が多い(ex.印鑑証明、所得証明書)、手続きが面倒(原則として平日の日中に行かなければならない)、家賃が高い(9万円以上)、都心から少し遠くなる、駅から少し遠くなる、近くに工場があるので環境が不安、陸の孤島になる恐れがある。

今の環境に満足しているし、完成は来年夏のこととはいえ、また引越となるのは疲れるので見送る予定である。辞退したために今後の抽選申込に影響されるのは嫌だが、今回私が1位で当選した点を考えると、応募が殺到しているというわけでもなさそうである。そもそも公団自体の存続も怪しいものである。

マンション管理 マンションは「立地が命」ともいうが、「管理を買え」ともいわれている。快適なマンションライフはきめ細かい管理があってこそである。建設省「99年度マンション総合調査」によると分譲マンションの85%で管理会社に住民からの清掃費や修繕費等の徴収を委託しているが、管理会社が倒産し、組合から預かっていた修繕積立金が債権者から差し押さえられる等、組合とのトラブルが目立つようになってきている(東直人「『マンション管理士』の役割は?」読売新聞2000.12.23)。

近年マンション管理について様々なトラブルが発生していることから、国土交通省は、マンションにおける良好な住環境を確保することを目的として、「マンション管理適正法」を公布した(2000.12)。さらに同法に基づき「マンションの管理の適正化に関する指針」案を公開した(2001.4.27)。これには主に管理組合向けに注意すべき点をまとめたものや専門的知識をもったマンション管理士の活用が盛り込まれた。

東高判H11.8.31判時1684-39は「預金者の認定については、自らの出捐によって、自己の預金とする意思で、銀行に対して、自ら又は使者・代理人を通じて預金契約をした者が、預入行為者が出捐者から交付を受けた金銭を横領し、自己の預金とする意図で預金をしたなどの特段の事情がない限り、当該預金の預金者である」として、マンションの管理業者が区分所有者から徴収した管理費等の剰余金を自己名義で定期預金した場合に、預金者を出捐者である区分所有者全員から構成される管理組合とした。

しかし「管理会社名義で預金され、かつ通帳も印鑑も管理会社が保管している場合に、その預金は、管理費を拠出した区分所有者ないし当該管理組合に帰属していると主張することには法理論上大きな無理があ」り、「予防法学的に言えば、マンションの管理費等は、管理組合自身の責任において管理する体制を確立することによってしか防禦できないことを周知徹底すべきであろう」(新田敏「判批」マンション学9(2000)148)。


宅建

宅地建物取引主任者は数ある国家試験の内で毎年20万人もの人が受験する、最も人気のある資格。宅建資格の人気の秘密は,その社会的ニーズの高さと活用範囲の広さにある。宅建資格は不動産業界はもとより、金融・保険業界においても日常業務のなかで常にその知識が要求される必須の資格である。さらに宅建資格は就職・転職の際に、有力な武器になる。

年令・性別・学歴等に関係なく、誰でも受験できる。試験形式は50問4肢択一による筆記試験で行われる。解答用紙はマークシート方式(BかHBの鉛筆を使用)。試験は、各都道府県で実施され、本人が住所を有する都道府県での受験が原則。合格基準は公表されていないが、得点分布や、主任者に対する需要等を考慮し、30-35問正解(50問中)の間で上下している。合格率は毎年14%位(全国平均)。


取引主任者 事務所毎に業務に従事する者5名に1名以上の成年者である専任の取引主任者を設置しなくてはならない。契約を締結する案内所等では少なくとも1名以上の成年者である専任の取引主任者を設置しなくてはならない。不動産取引においては、沢山の法律的問題が関わってくる。そこで消費者の利益を守るためにも法律を知った人間を不動産屋に置くことにした。業務に従事する者とは営業職だけでなく、一般管理部門や補助的な事務に従事する者も含まれるが、非常勤の者や監査役は含まれない。専任の取引主任者は成年者でなければならない。婚姻をした未成年者は成年者とみなされる。専任とは常勤していることが必要。よって、パート等で雇われている者は専任にはなれない。

宅建業者又は宅建業者役員が取引主任者である場合、その者が主として業務に従事する事務所等おいて専任の取引主任者とみなされる。取締役や新宿支店長も専任の取引主任者とみなされる。監査役は専任の取引主任者にみなされない。専任の取引主任者の数が不足したら、2週間以内に新しい主任者を補充する。2週間経っても依然不足の状態では、督処分として業務停止処分(情状が特に重いときには免許取消処分)、罰則として30万円以下の罰金。

変更の登録 宅地建物取引主任者の登録をすれば、資格登録簿に登載される。以下が宅地建物取引主任者資格登録簿の内容。1, 氏名・生年月日・本籍・住所。2, 試験合格年月日・合格証書番号。3, 2年以上の実務経験を有する者である場合。4, 勤務先の宅建業者の商号・名称・免許証番号。5, 指示処分または事務禁止処分を受けたときはその内容・年月日。

記主任者資格登録簿内容の1〜4の登録事項に変更が生じた場合は、遅滞なく変更の登録をしなければならない。氏名・住所が変わったときは変更の登録申請と併せて、取引主任者証の書換え交付申請をしなければならない。業者名簿の変更は30日以内に変更の届出、主任者資格登録簿の変更は遅滞なく変更の登録を行う。

宅地建物取引主任者が以下の事由に該当する場合は、届出人は30日以内(死亡の時は相続人が事実を知ってから30日以内)に知事に届出をしなければならない。1,宅地建物取引主任者が死亡した場合は、相続人が届出義務者。

2,宅地建物取引主任者が成年者と同一の能力を有しない未成年者となった場合、破産、不正の手段により免許を受けたこと等により免許を取り消された場合、禁固以上の刑に処せられた場合、宅建業法違反又は暴力行為等により罰金刑に処せられた場合、免許の処分に係る聴聞の期日及び場所が公示された後、相当の理由なく、廃業届を行った場合は本人が届出義務者。3,宅地建物取引主任者が成年被後見人となった場合は、 成年後見人が届出義務者。4,宅地建物取引主任者が被保佐人となった場合は、保佐人が届出義務者。

主任者登録の欠格事由 主任者の欠格事由と業者免許の欠格事由はほとんど同じだが、注意すべき点は未成年者の扱い。取引主任者の登録基準では未成年者であること自体が欠格事由となる。例外的に婚姻した未成年者、法定代理人から営業許可を受けた未成年者は登録可能とされている。成年とみなされているからである。

宅地建物取引主任者の職務 重要事項説明及び重要事項説明書に記名・押印と契約書(37条書面)に記名・押印である。宅建業者は、契約をする前の段階で、「物件を買おう」または「借りよう」としている者に契約をするか否かの判断材料を提供するために物件の情報を提供する必要がある。それが重要事項説明である。消費者は不動産の知識に関しては無知に等しい。そこで、消費者に取引不動産についてしっかりと説明する義務が課されている。

説明義務者(説明しなければならない者)は取引主任者だが、専任、一般は問わない。従ってパート、アルバイトでも可能。パート・アルバイトは、専任の取引主任者になることはできないが、主任者として重要事項説明はできる。売主や貸主には説明の必要はなく、買主や借主あるいは交換の場合の両当 事者に説明しなければならない。重要事項説明は、契約が締結される前に行う。契約を締結するか否かの判断材料を提供する趣旨だから当然に契約締結の前に説明する必要がある。

取引主任者が書面化し、取引主任者の記名押印の後、その書面を交付して説明する。説明の際には、相手方の要求がなくとも取引主任者証を提示する義務がある。重要事項説明での取引主任者証の提示義務に違反した場合は、監督処分として指示処分、罰則として10万円以下の過料となる。重要事項説明は場所については特に定めがないので、業者の事務所以外でも説明することができる。媒介にあたって複数の業者がいるときは、そのすべての業者の主任者が記名、押印しなければならず、また全ての業者の取引主任者によって説明させる義務があめ。

説明が義務づけられている重要事項 全ての契約において必要な事項は1、飲用水・電気・ガスの供給施設や排水施設の整備状況、2、登記簿上の権利関係である。登記された権利(所有権、地上権、抵当権、賃借権等)の種類、内容、ならびに登記名義人または登記簿の表題部に記載された所有者について説明しなければならない。3、法令上の制限。都市計画法、建築基準法、国土利用計画法等による規制について説明しなければならない。契約が売買・交換契約であるか、貸借契約であるか、目的物が宅地か建物かによって説明事項が異なる。

4、代金・交換差金および借賃以外の授受される金銭の額・目的。「…以外の授受される金銭」とは、申し込み証拠金・手付金・権利金・敷金・保証金等のこと。5、契約の解除に関する事項。どのような時に契約解除できるのか、その手続き・解除した場合の効果等について説明する。もし定めがなければ「なし」と記載しなければならない。6、損害賠償の予定、違約金の関する事項。7、手付金等の保全措置の概要。

8、支払い金・預り金の保全措置。通常は支払金・預り金の保全措置は説明事項に入っているが、以下の4事項は説明対象外となっている。イ) 受領する額が50万円未満のもの。ロ) 手付金等の保全措置により保全されているもの。ハ) 売主または交換の当事者である宅建業者が登記以後に受領するもの。ニ) 報酬。9、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容およびあっせん不成立の場合の措置。10、割賦販売。現金販売価格、割賦販売価格、引渡しまでに支払う金銭の額・割賦金額・支払い時期と方法について説明する。

建物貸借の場合に除かれる事項には私道に関する負担がある。土地の利用に重大な影響を及ぼすと思われる、私道負担の有無を現在だけでなく将来を通して、面積や位置等について説明しなければならない。未完成物件の特別の事項として未完成物件の工事完了時の形状・構造等(必要あれば図面添付)がある。建物は工事完了時における建物の主要構造部や内装・外装の構造と仕上げ、設備の設置状況と構造について説明しなければならない。宅地は工事完了時における宅地に接する道路の構造と幅似ついて説明しなければならない。

区分所有建物である場合の特別事項 区分所有建物とはマンションをイメージすればいい。マンションは通常の一軒家と違い、特殊な法律関係が生まれる。1,一棟の建物の敷地に関する権利の種類・内容(e.g.所有権、地上権)。これは貸借の時は不要。2, 共用部分に関する規約の定めがあればその内容(貸借のときは不要)規約の案も説明に含まれる。3,専有部分の用途その他利用の制限に関する規約の定めがあるときはその内容(貸借のときも説明要)規約の案も説明に含まれる。事業用として使用することを禁止、ペット不可等である。

4, 建物や敷地の一部を特定の者にのみ使用させる規約があれば説明が必要。また、規約案もあれば必要。5, 建物の計画的な維持・修繕の為の費用(計画修繕積立金)の積み立てを行う旨の規約の定めがある時はその内容と既に積み立てられている額について説明する。貸借の時は不要。規約の案も説明に含まれる。6, 所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額(貸借の時は不要)、滞納額についても説明が必要。新所有者に滞納分が引き継がれる。7,一棟の建物・敷地の管理が委託されている場合は、委託を受けている者の氏名及び住所について説明しなければならない。貸借の時も説明が必要である。

貸借契約の場合における特別事項 売買と賃借では当然説明すべき事項が相違する。以下で賃借契約の特別な事項を確認する。1,契約期間および更新に関する事項。2,宅地または建物の用途その他、利用の制限に関する事項。3,敷金その他の金銭で契約の終了時において精算することとされた場合、その金銭の精算に関する事項。4,宅地または建物(区分所有建物である場合を除く)の管理が委託されている時はその委託を受けている者の氏名・住所。管理を委託されているのが法人の場合、商号又は名称等。5,契約の終了時に置ける宅地の上の建物取壊しに関する事項を定めようとする時は、その内容(宅地貸借の場合のみ)。

水道管 HIVPをはじめとしたプラスチック管は金属管に比べて施工は簡単、施工費も安価。破裂が多発しない限りは布設替えの心配はない。但しHIVPは最初の1年くらい水道水に臭いが残る。おそらく接着剤が原因である。金属管よりは多少は凍結に強いが、鋼管と違って電気解氷器は使えない。凍結防止で考えるなら30cm以上の深さに埋め、露出部分はポリスリーブを巻くしかない。プラスチック管は、プラスチックの劣化防止のために酸化防止剤等をかなり添加してる。これは環境ホルモンの虞もあり、健康に良くない。鉄錆の方が健康への害は少ないとする見解もある。

ステンレスは錆びないと言われてるが、結構錆びる。鉄のように全面的に錆びるということは少ないが、ピンポイントで錆びて穴があくことがある。外側からの錆びを防ぐためには、直接、地中埋設しない方がいいと思う。内面からの錆を防ぐには継ぎ手部分に隙間が出来ないようにする。ステンレス管は材料・施工費がとても高い。本体は良いが、継手の構造に問題が多い。鉄管に比べればかなり低いものの、長い目で見ると漏水の危険性はある。鉄管は耐用年数が短いのが問題。サビが出たら嫌である。鉛製水道管は850万世帯も使っている。腐食が心配である。

『マンション管理士・管理業務主任者』

マンション管理士、管理業務主任者は、2001年12月のマンション管理適正化法の成立に伴って創設された新しい国家資格。本書(竹原健編著『マンション管理士・管理業務主任者[完全対策]』日本実業出版社、2001年)は、予想される出題範囲を科目別に徹底分析し、重要項目を1項目1ページで解説する。試験突破の最強のパートナー。編著者は1963年生まれ。早稲田大学社会科学部社会科学科卒業。竹原行政総合事務所所長。各種予備校・企業で行政書士試験や宅地建物取引主任者試験向けの講師を務めるかたわら、テキスト・参考書・問題集を数多く執筆している。



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