林田力『東急不動産だまし売り裁判』研究



二子玉川ライズは割高


二子玉川ライズ タワー&レジデンスの販売が苦戦している。売れ行き好調と報道されたが、2010年4月の竣工から数ヵ月後の8月末時点で100戸も在庫がある。

二子玉川ライズ タワー&レジデンスは二子玉川東地区再開発計画の一環として建設された分譲マンションであるが、地域住民から反対運動が起きている。売主は東急電鉄・東急不動産で、販売代理は東急リバブル・東急ライフィアである。

「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」の広告文言は笑止である。「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」を「全1033邸の邸宅街区」とするが、マンションを邸宅と呼ぶことは片腹痛い。東急不動産は不利益事実を隠してアルス東陽町301号室をだまし売りし、消費者契約法に基づき売買契約を取り消された。イメージだけで消費者を惑わす不誠実な販売体質は不変である。

「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」は割高な買い物であった。二子玉川ライズは不動産評論家から「買ってはいけないマンション」に取り上げられた(榊淳司「「買ってはいけないマンションの見分け方」お教えします」2011年10月13日)。

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二子玉川にライズという1033戸の大型マンションがあります。

バカ高の値付けでしたが、最初の200戸くらいはスムーズに売れました。

きっと広告に乗せられたのでしょうね。

私の後輩たちが作った広告なので、とやかくいいませんがw。

昨年の4月に、めでたく完成在庫になりました。

今や、私のレポート「ただ今値引き販売中マンション」の、正式メンバーとなっています。

つまり、最初の広告に踊らされた方々は、とんだ「割高」な買い物をしたことになったのです。

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現実に以下の指摘がなされている。

「とんでもない値引きがされているのでびっくりしました」

「1500万安く売りに出しても売れませんよ。最終的にあと1000万は値引きしないと。」

「投資目的で買って失敗した人が大勢いらっしゃった」

「ミニバブルの残骸の象徴のようなマンションだね。掴まされた人は本当に気の毒なのでそっとしておいてあげましょう」

「郊外のタワマンといいのは、今後ますます価値が下がりそうだね。半額になったりして」

「飛び降りたくなる気持ちも分かる」(二子玉川ライズでは飛び降り自殺が起きている)

「まともに購入した人が可哀想すぎる」

「今時この物件言い値で買う人いないでしょう。本気なら間違いなく言い値の7掛けで買えますよ。業界の常識ですよ」

Googleの検索窓に「二子玉川ライズ」を入力すると、「値引き」がサジェストされる。東急リバブル住宅営業本部では一部の成約者向けに商品券10万円を贈呈するキャンペーンを実施することもあった。東急不動産の新築分譲マンションで値引きが行われていることは東急不動産が自ら消費者契約法違反訴訟で提出した証拠によって広く知られている(林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』65頁)。

ブランズシティ守谷でも大幅な値引きが明らかになっている。ブランズシティ守谷は異例の大幅値下げ(価格改定)まで行われた。「30%OFF!! 1950万円」との広告はスーパーの安売り広告みたいで品がないと失笑された。

「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」の売れ残りを裏付ける報道もなされている。販売を受託する東急リバブルは2010年5月10日に発表した2011年3月期業績見通しで「「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」を中心に販売を促進する」とする(「ホットストック:東急リバブル8879.Tが買い先行」ロイター2010年5月11日)。

「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」は2010年5月から引渡しが始まる。2011年3月期に「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」の販売促進に力を入れるということは、売れ残っているということである。

二子玉川ライズが二子玉川のニーズにマッチしないという再開発反対運動の批判が現実化しつつある。インターネット掲示板では「東急不動産は自社物件を過大評価して価格設定をして効率悪く売れ残り販売するデベロッパーです」と指摘された。

過去にも二子玉川の新築分譲マンション購入者の悲惨な状況がビジネス誌に取り上げられている(「マンション購入で明暗真っ二つ 二子玉川(世田谷区)VS 豊洲(江東区)」日経ビジネス2002年7月22日号)。

二子玉川はブランド住宅地と考えられがちであるが、マンションの売却査定では購入価格の3割引程度になってしまう。賃貸に出しても借り手が見つからず、借り手が付く程度に賃料を下げれば、住宅ローンや管理費、固定資産税が上回ってしまう。

売るに売れず、貸しても赤字であり、自己破産を検討しているという。一方、同時期に豊洲の新築分譲マンションを購入した人は、賃料収入で生活費を得ている。二子玉川と豊洲、2人が購入したマンションの立地がその後の明暗を分けたとする。


東急不動産(金指潔社長)ソリューション営業本部係長・高田知弘容疑者(逮捕当時36歳)が顧客女性に嫌がらせ電話を繰り返したとして2010年8月18日に逮捕された。高田容疑者は2009年12月から2010年6月に取引相手であったホテル運営会社社長の携帯電話に番号非通知設定で、嫌がらせ電話を繰り返した。嫌がらせ電話は、ほとんどが無言電話であったが、「壊れろ、壊れろ」という呻き声で女性を畏怖させたこともあったとされる。

林田力『東急不動産だまし売り裁判』

東急不動産消費者契約法違反訴訟を描くノンフィクション

 林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』(ロゴス社)は東急不動産(販売代理・東急リバブル)から不利益事実を隠して問題物件をだまし売りされた消費者(=原告・林田力)が消費者契約法に基づき売買契約を取り消し、裁判(東急不動産消費者契約法違反訴訟、東京地裁平成18年8月30日判決、平成17年(ワ)3018号)で売買代金を取り戻した闘いの記録。

 裁判における当事者と裁判官の緊迫するやり取りを丹念に再現。個人が不誠実な大企業を相手に闘うドラマがある!

 裁判と並行して明らかになった耐震強度偽装事件の余波や欠陥施工、管理会社・東急コミュニティーの杜撰な管理にも言及し、深刻度を増すマンション問題の現実を明らかにする。東急不動産のために働いた地上げ屋(近隣対策屋、東急不動産工作員)が暗躍し、住環境を破壊する高層マンション建築紛争と共通するマンション建設の闇に触れる。

林田力『東急不動産だまし売り裁判購入編』

 林田力『東急不動産だまし売り裁判購入編』は東急不動産(販売代理・東急リバブル)のマンションだまし売りの実態を物語るノンフィクションである。

 この裁判の経過は林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』(ロゴス社、2009年)で明らかにした。『東急不動産だまし売り裁判』はタイトルの通り、裁判をテーマとした書籍であり、提訴後の出来事を対象とする。問題物件の購入に至った経緯や問題発覚後の東急リバブル・東急不動産の不誠実な対応(これが両社への悪印象を決定的にした)には触れていない。その点を知りたいとの声が読者から少なくなかった。

 そこで『東急不動産だまし売り裁判購入編』では購入からマンションだまし売り発覚までの経緯を明らかにした。被害実態を理解できるように東急不動産マンションの写真も掲載した。また、東急不動産だまし売り被害経験を踏まえた住宅購入ポイントをまとめた。

林田力『二子玉川ライズ反対運動1』

林田力『二子玉川ライズ反対運動』(The Opposition Movement Against FUTAKOTAMAGAWA Rise)は二子玉川東地区再開発(二子玉川ライズ)に対する住民運動を記録したノンフィクションのシリーズである。東京都世田谷区の二子玉川(ニコタマ)では街壊しが進行中である。「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」や「二子玉川ライズ オフィス」など東急電鉄・東急不動産ら東急グループの営利目的の再開発によって、二子玉川の貴重な自然と近隣住民の住環境が破壊されている。
自然と住環境を守るために住民運動側は住民集会や裁判、議会への陳情など様々な活動に取り組んでいる。『二子玉川ライズ反対運動1』では「にこたまの環境を守る会」「二子玉川東地区まちづくり協議会」ら住民団体の活動の一端を紹介する。
また、同じく二子玉川で起きている住民運動である多摩川暫定堤防や三菱地所玉川一丁目マンションへの反対運動についても触れた。『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』の著者である林田力が東京都に提出した二子玉川東第二地区市街地再開発事業計画(案)への意見書及び口頭意見陳述原稿も収録した。

林田力『二子玉川ライズ反対運動2』

林田力『二子玉川ライズ反対運動』(Opposition Movement Against FUTAKOTAMAGAWA Rise)は二子玉川東地区再開発(二子玉川ライズ)の住環境破壊の実態や反対住民運動を記録したノンフィクションのシリーズである。
『二子玉川ライズ反対運動2』は最初に二子玉川ライズがダメな理由を明らかにする。続いて裁判や集会など二子玉川ライズ反対運動の活動を述べる。二子玉川ライズ住民訴訟では実質和解という画期的な解決となった。パブリックコメントや新しいせたがやをめざす会など世田谷区政の動き、二子玉川ライズと同じく世田谷区の抱える開発問題である下北沢問題にも言及した。『二子玉川ライズ反対運動2』(Kindle)は『二子玉川ライズ反対運動2』(マイブックル)を全面的に再構成したものである。

林田力『二子玉川ライズ反対運動3』

林田力『二子玉川ライズ反対運動3』は二子玉川ライズ行政訴訟や二子玉川ライズ情報公開問題を明らかにする。続いて二子玉川ライズ問題に対する様々な観点からのオピニオンを掲載する。二子玉川ライズと東京スカイツリーや中野駅周辺再開発、海のピラミッド(熊本県)などの開発事業と共通する弊害を論じている。
その次は二子玉川ライズのビル風問題である。住民と世田谷区の緊迫感ある協議内容を収録している。さらに世田谷区議会を揺るがしたスキャンダル「二子玉川デジタル・コンテンツ問題」も記載する。『二子玉川ライズ反対運動3』(Kindle)は『二子玉川ライズ反対運動3』(マイブックル)を全面的に再構成したものである。

林田力『二子玉川ライズ反対運動5』

林田力『二子玉川ライズ反対運動5』(Opposition Movement Against FUTAKOTAMAGAWA Rise 5)は東京都世田谷区の二子玉川東地区市街地再開発(二子玉川ライズ)の問題を取り上げたノンフィクションの5作目である。『二子玉川ライズ反対運動5』では二子玉川ライズの弊害を再構成する。二子玉川ライズ2期事業控訴審や二子玉川ライズ2期事業に対する不服審査請求、住民と世田谷区の風害対策協議などを取り上げる。資料として二子玉川ライズ行政訴訟の裁判文書も収録した。

林田力『二子玉川ライズ住民訴訟 二子玉川ライズ反対運動6』

林田力『二子玉川ライズ住民訴訟 二子玉川ライズ反対運動6』(Residents' Lawsuit Against FUTAKOTAMAGAWA Rise; Opposition Movement Against FUTAKOTAMAGAWA Rise 6)は二子玉川ライズ住民訴訟にフォーカスした書籍である。二子玉川ライズ住民訴訟は東京都世田谷区の住民らが二子玉川東地区再開発(二子玉川ライズ)への公金支出差し止めを求めて世田谷区長を提訴した裁判である。

林田力『東急大井町線高架下立ち退き』

林田力『東急大井町線高架下立ち退き』(Driving out Inhabitants under the Elevated Railway of Tokyu Oimachi Line)は東急電鉄による東急大井町線高架下住民追い出し問題を取り上げたノンフィクションである。東急電鉄は東急大井町線高架下(ガード下)住民に一方的な立ち退きを要求している。Tokyu Corp. is driving out inhabitants and tenants under the elevated railway of Tokyu Oimachi Line.

林田力『二子玉川ライズ反対運動7』

林田力『二子玉川ライズ反対運動7』は2013年の二子玉川の環境を守る会総会や世田谷区予算で二子玉川ライズ補助金を支出することの問題点などを報告する。二子玉川ライズでのAV撮影という毛色の変わった住環境破壊の実態も取り上げた。各地のマンション建設反対運動についても紹介する。

林田力『東急コミュニティー解約記』

 林田力『東急コミュニティー解約記』(パブ―)はマンションの管理会社を変更し、管理委託費を大幅に削減した事例の記録である。東急不動産が分譲したマンション・アルス東陽町(東京都江東区)では管理会社を独立系の会社に変更した結果、管理委託費を年間約120万円も削減でき、変更から1年後には一般会計の余剰金を修繕積立金会計に繰り入れるまでになった。

 林田力はアルス301号室の区分所有者であった。物件引渡し後に不利益事実不告知が判明したため、売買契約を取り消し、裁判で売買代金を取り戻した(林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』ロゴス社)。売買代金を取り戻すまでは居住しており、管理組合理事長も務め、管理会社変更までの経緯にも関係していた。

 アルスでは売主・東急不動産の指定により、分譲当初から東急不動産の子会社の東急コミュニティー(東京都世田谷区)に管理を委託していた。管理委託費等は東急コミュニティーの言い値で決められている状況であった。しかし東急コミュニティーの杜撰な管理が次々と明らかになり、管理会社変更の機運が高まった。